Préconisation n°7 du GRECCO, relative à l’application du statut de la copropriété en cas de vente d’immeuble à construire

Publiée le 10 cécembre 2019 sous la présidence de Matthieu Poumarède

Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO)[1], réunissant des praticiens et des universitaires, a pour objectif de développer une réflexion pérenne sur l’application et l’évolution du droit de la copropriété.

Après débats, le GRECCO rédige des propositions destinées à faciliter l’interprétation des textes du droit de la copropriété, à suggérer des pratiques professionnelles et à susciter des modifications législatives et règlementaires.

Ces propositions sont largement diffusées dans les revues juridiques et professionnelles afin qu’elles puissent être connues et discutées.

L’article 1.1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN, est ainsi rédigé :

« En cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot.

Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.

L’immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l’application du statut ».

Le GRECCO observe que :

Cet article a pour objet, notamment, de consacrer l’arrêt de la 3ème chambre civile de Cour de cassation du 22 janvier 2014 (n°12-29368, PB), selon lequel « l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis » mais en généralise le principe, en « suspendant » le fonctionnement de la copropriété jusqu’à la livraison du premier lot.

Si cet article permet de fixer le point de départ de l’exigibilité des charges, il ne règle pas les relations entre le promoteur, le syndic provisoire et les copropriétaires au moment de la livraison des parties privatives et des parties communes.

Depuis l’entrée en vigueur du texte, les professionnels (promoteurs, syndics) ont pris conscience que la pratique antérieure par laquelle le syndic prenait livraison des parties communes est maintenant proscrite et qu’il existe un vide juridique, source de litiges et de mise en cause de responsabilités.  

En effet, le promoteur effectue le plus souvent, le même jour, la livraison du premier lot et celle des parties communes de l’immeuble, afin d’éviter toute dégradation des parties communes après la remise des clefs aux premiers propriétaires.

Cette livraison des parties communes s’effectue en présence du syndic dit « provisoire » qui signe le procès-verbal de livraison et émet les éventuelles réserves en cas de non-conformité des parties communes.

Cependant :

  • Il n’existe aucune disposition légale habilitant le syndic à prendre « livraison » des parties communes, et cette mission ne figure pas dans le contrat type. Il faudrait que le syndic soit habilité ;
  • En cas d’omission de désignation d’un syndic provisoire dans le règlement de copropriété, personne ne peut représenter le syndicat des copropriétaires ;
  • Il est souhaitable que lors de cette livraison des parties communes, le syndic soit assisté par un homme de l’art et par le conseil syndical. En effet, le syndicat des copropriétaires ne dispose que d’un mois après la livraison pour émettre valablement des réserves (article 1642-1 du Code civil et L 261-5 du CCH) et le syndic n’a pas toujours les connaissances techniques nécessaires

Ce type de décisions, était en pratique, avant la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN, soumise à une réunion ou à une première assemblée générale de copropriété qui se tenait avant la livraison conjointe des premiers lots et des parties communes. Cette faculté est désormais proscrite par l’article 1-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Pourtant, la réception en présence du conseil syndical ou d’un homme de l’art permet d’établir des relations de confiance entre le conseil syndical et le syndic provisoire, et d’éviter des contentieux, par une prise en charge amiable et précoce de toutes les non-conformités relevées à la réception ;

  • La mise en concurrence du syndic provisoire par le conseil syndical, à l’issue de la période d’une année au plus après la livraison du premier lot, n’est pas possible si le conseil syndical n’est pas désigné dès le début du fonctionnement de la copropriété ;
  • Le syndic provisoire ne peut convoquer une assemblée dans l’année de sa désignation puisqu’elle résulte généralement d’une disposition du règlement de copropriété et qu’il ne maitrise pas cette date, ce dernier étant rédigé souvent plus d’une année avant la livraison du premier lot.
  • Proposition n°7 relative à la création d’un chapitre relatif au syndic provisoire.

Considérant ces difficultés pratiques, le GRECCO suggère la création, au sein de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965, d’un chapitre spécifique consacré à la mise en copropriété des immeubles à construire, pour expliciter l’article 1-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 et pour aménager la transition entre la vente des lots, qui fait naître le statut de la copropriété, et la date de livraison du 1èr lot, à partir de laquelle le syndicat des copropriétaires commence à « fonctionner ».

Chapitre [x] : Dispositions particulières applicables aux immeubles à construire avant la livraison du premier lot

Article 1

« Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.
L’immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l’application du statut
 ».

Article 2

« Le syndic provisoire peut être désigné par le règlement de copropriété, tout autre accord des parties, ou de façon unilatérale par le promoteur, lequel doit alors notifier l’identité du syndic provisoire à tous les copropriétaires au moins quatre mois avant la livraison du premier lot.  Sa mission est limitée par les dispositions du présent chapitre ».

Article 3

« Avant la livraison du premier lot, le syndic provisoire convoque une assemblée générale aux frais du promoteur, laquelle doit se tenir au plus tôt trois mois avant la livraison du premier lot.

L’ordre du jour de cette assemblée comporte exclusivement les questions relatives à la désignation des membres du conseil syndical et à la désignation d’un homme de l’art ayant pour mission d’assister le syndic provisoire lors de la livraison des parties communes.

Cette assemblée générale est soumise à l’ensemble des règles de convocation et de contestation relatives aux assemblées générales, sauf celles relatives à l’élaboration de l’ordre du jour ».

Article 4

« Le syndic provisoire a qualité pour prendre livraison des parties communes, après avoir convoqué le conseil syndical et l’homme de l’art éventuellement désigné par l’assemblée générale. Préalablement, il informe les copropriétaires par tous moyens de cette date de livraison.

Article 5

« Le syndic provisoire a qualité pour souscrire les contrats nécessaires à l’assurance et au fonctionnement de l’immeuble ».

Article 6 

« L’assemblée générale prévue par l’article 17 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965 doit se tenir dans le délai d’un an de la livraison du premier lot ».


[1] Le groupe de travail est composé de : Matthieu Poumarède, professeur agrégé, directeur de l’IEJUC ; Denis Brachet, géomètre-expert ; Véronique Bacot-Réaume, expert judiciaire ; Patrick Baudoin, avocat ; Christelle Coutant-Lapalus, maître de conférences ; Eliane Frémeaux, notaire honoraire ; Laurence Guégan-Gélinet, avocat ; Florence Bayard-Jammes, enseignant-chercheur ; Jacques Laporte, conseil ; Agnès Lebatteux, avocat ; Stéphane Lelièvre, notaire ; Agnès Medioni, syndic de copropriété, expert ; Bernard Pérouzel, expert ; Olivier Safar, syndic de copropriété.

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