Projet n°3 du GRECCO : proposition de simplification de l’ordonnance du 30 octobre 2019

Publiée en janvier 2020, sous la présidence de Matthieu Poumarède

GROUPE DE RECHERCHE SUR LA COPROPRIETE (GRECCO)

Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO)[1], réunissant des praticiens et des universitaires, a pour objectif de développer une réflexion pérenne sur l’application et l’évolution du droit de la copropriété.

Après débats, le GRECCO rédige des propositions destinées à faciliter l’interprétation des textes du droit de la copropriété, à suggérer des pratiques professionnelles et à susciter des modifications législatives et réglementaires.

Propositions de simplification de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis à l’occasion de sa loi de ratification

Ancienne rédactionProposition de rédaction (en bleu)
Article 1   I – La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.   Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.   Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.   La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.  Article 1 modifié   I – La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.   Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.   Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire définissant précisément l’importance et la consistance des locaux à construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser, et d’une quote-part de parties communes correspondante. La création, l’importance et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.  
Article 6-2   Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.   La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.   Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.Article 6-2 modifié   Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.   La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.   L’existence de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles, et réciproquement.   Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.   Lorsque le règlement de copropriété a mis à la charge de certains copropriétaires seulement des dépenses d’entretien d’une partie d’immeuble, sans avoir prévu expressément, conformément à l’article 6-2, alinéa 2, de parties communes spéciales correspondantes, l’assemblée générale, dans un délai de cinq ans à compter de la promulgation de la présente loi, met en conformité le règlement de copropriété et l’état descriptif de division en énumérant les parties communes spéciales et les charges correspondantes. A défaut, ces dépenses seront supportées par tous les copropriétaires en proportion de leurs quotes-parts dans les charges générales.   A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Article 6-3   Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.   Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.   Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.  Article 6-3 modifié   Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.   Le droit de jouissance privative constitutif d’un droit réel et perpétuel est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.   Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les obligations ou les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.   Lorsqu’un droit de jouissance privative est mentionné dans l’état descriptif de division, dans le règlement de copropriété, ou a été consenti par l’assemblée générale mais n’est pas conforme aux dispositions ci-dessus, l’assemblée générale met en conformité le règlement de copropriété avec les dispositions du présent article, à la majorité de l’article 24, dans un délai de cinq ans à compter de la promulgation de la présente loi. A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.   Si un copropriétaire se prévaut de la prescription acquisitive d’un tel droit de jouissance privative, il peut demander à l’assemblée générale de procéder à la mise en conformité du règlement de copropriété, à la majorité de l’article 24.    
Article 14-1   Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.Article 14-1 modifié   I- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.   II. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
    
Article 14-2   I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale. IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale : 1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ; 2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.        Article 14-2 rétabli   I. – A l’issue d’un délai de dix ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un plan pluriannuel de travaux est réalisé dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Ce plan de travaux comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble :   1° Une liste des travaux nécessaires à la conservation du bâti, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, ainsi que les travaux prescrits par les lois et les règlements ;   2° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;   3° Un échéancier des travaux qui doivent être réalisés dans les dix prochaines années. Le plan pluriannuel de travaux, actualisé au maximum tous les dix ans, est établi par une personne disposant de compétences et de garanties requises pour l’établissement du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation.   Lorsque l’immeuble a fait l’objet d’un diagnostic technique global prévu au même article L. 731-1, en cours de validité, le plan pluriannuel de travaux peut valablement reposer sur les conclusions de ce diagnostic.   Si ce diagnostic ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux durant la période de validité du diagnostic.   Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités de réalisation du plan pluriannuel de travaux qui sont votées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.   II. – Le contenu du plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Lorsque ce plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du plan pluriannuel de travaux, soumise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.    Au regard des décisions prises par l’assemblée générale, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, soit la question de l’adoption de tout ou partie du plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.   III- Dans le cadre des procédures prévues à l’article L. 1331-26 du code de la santé publique et aux articles L. 129-1 et L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation, l’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux prévu au présent article afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la conservation de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.   A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si celui transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative peut le réaliser ou l’actualiser d’office en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.   Dès réception du plan pluriannuel de travaux, le syndic convoque l’assemblée générale qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie du plan pluriannuel de travaux.  
article 18 VI   Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.  article 18 VI   Le contrat de syndic est un mandat conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale et prend effet, au plus tôt, un jour franc après la tenue de cette assemblée.  
Article 18 VII   Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.   Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.   L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.Article 18 VII   Le syndicat peut révoquer le syndic à tout moment, sous réserve de son éventuel droit à indemnisation. Toutefois, aucune indemnité n’est due dans les cas suivants:   Lorsque la résiliation intervient moins de trois mois avant le terme du contrat, du fait de l’élection d’un nouveau syndic.   Lorsque la résiliation est motivée par une inexécution suffisamment grave des obligations du syndic. En ce cas, le conseil syndical notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. Cette assemblée se tient au plus tard dans les trois mois suivant cette notification, se prononce sur la question de la résiliation du contrat et fixe sa date de prise d’effet, laquelle intervient au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.  
Article 18 VIII.   Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale. Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat. Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.                                   Article 18 VIII   Le syndic peut renoncer à tout moment à son contrat. Il notifie sa décision au président du conseil syndical, ou à l’ensemble de ses membres, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires. Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale et le contrat du nouveau syndic prend effet à cette même date.  
Article 25   Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ; b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ; e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ; f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f. g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ; h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ; i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ; j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ; k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires. l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ; m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ; n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.  Article 25 modifié   Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ; b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; c) La désignation ou la révocation du ou des syndics du syndic et des membres du conseil syndical ; d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ; e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ; f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f. g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ; h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ; i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ; j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ; k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires. l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ; m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ; n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.  
Article 25-2   Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.   Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.   L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.    Article 25-2 modifié   Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé et du plan d’implantation des travaux.   L’assemblée générale peut, à la majorité des voix de tous les des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble.    Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.  
Article 26-1   Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.  Article 26-1 modifié   Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. Les dispositions de l’article 25-1 ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale statue en application du présent article.  
Article 30   L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.   Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.   Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.   Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.  Article 30 modifié   L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.   Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.   Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.   Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b ou décide de s’opposer à la réalisation de travaux prévus à l’article 25-2 de la loi, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.  
Article 38-1     En cas de catastrophe technologique, le syndic d’un immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l’assemblée générale des copropriétaires.       Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l’urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentésArticle 38-1 modifié   En cas de catastrophe technologique, le syndic d’un immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l’assemblée générale des copropriétaires.       Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l’urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance.  
Article 41-18    Par dérogation aux dispositions de l’article 17 :

1° Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l’article 41-15 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité ;

2° Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre.
Article 41-18 modifié   Par dérogation aux dispositions de l’article 17 :

1° Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l’article 41-16 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité ;

2° Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre.

[1] Le groupe de travail est composé de : Matthieu Poumarède, professeur agrégé, directeur de l’IEJUC ; Denis Brachet, géomètre-expert ; Véronique Bacot-Réaume, expert judiciaire ; Patrick Baudoin, avocat ; Christelle Coutant-Lapalus, maître de conférences ; Eliane Frémeaux, notaire honoraire ; Laurence Guégan-Gélinet, avocat ; Florence Bayard-Jammes, enseignant-chercheur ; Jacques Laporte, conseil ; Agnès Lebatteux, avocat ; Stéphane Lelièvre, notaire ; Agnès Medioni, syndic de copropriété, expert ; Bernard Pérouzel, expert ; Olivier Safar, syndic de copropriété.

La CNEC

La Chambre Nationale des Experts en Copropriété est avant tout un laboratoire d’idées, un lieu de réflexion, non seulement sur le Droit de la Copropriété, mais également sur l’environnement juridique dont elle se nourrit (Droit de la Construction, Droit de la Promotion Immobilière, Droit de l’Urbanisme, Droit de l’Environnement ...).

Les dernières actualités

Contact

 © 2021 CNEC 2020 - Tous droits réservés.

Menu
×